På bakgrunn av det som fremkommer i dette skrivet ønsker vi å kalle inn til en ekstraordinær Generalforsamling tirsdag 13.01.2026.
Vi anbefaler ALLE å stille. Det vil komme mye nyttig informasjon som angår oss alle. Vi skal også prøve å få frem en del nødvendige punkter i dette skrivet.
Vi har, som informert på generalforsamlingen 2025[1] og i årsberetningen[2], jobbet hardt med det vi har valgt å kalle for GTA-prosjektet. Dette er et helhetlig prosjekt der vi ser på mulige løsninger for mye av vedlikeholdet foreningen står ovenfor. GTA-prosjektet vil løse en del av problemene knyttet til Garasjer, Tilfluktsrom og Asfaltering.
Kort fortalt så jobber vi med GTA fordi det er store fremtidige utfordringer med dagens tilstand. Vi står ovenfor 50 år med manglende vedlikehold. Kostnadsoverslagene er store, og gjennom flere år har styret jobbet frem mot en løsning på dette vedlikeholdsetterslepet:
- Det renner vann inn i flere garasjer på grunn av feil helling og lite avrenning.
- Det er lekkasje i garasjetaket flere steder.
- Det er fukt og råteskader, og flere steder er det skjevheter i konstruksjonen.
- Det er anbefalt å legge ny asfalt, og få opp ordentlig drenering.
- Flere garasjeporter fryser fast på vinteren og det er problemer med ising i innkjøringer.
- Vi må oppgradere ladeanlegget med WIFI for at det skal fungere med nye ladere.
- Tilfluktsrommene har stått og forfalt siden opprettelse, uten noe vedlikehold;
- Det må fikses betong i både tak, vegger, gulv, trapper og overheng. Det må også kobles på vann, sikre pakninger, settes inn nye klosetter, servanter, sluk og dusjer. Vi må utbedre alt annet et tilfluktsrom trenger – nevner noe; ventilasjon, filter, dører, pakninger, trykkventiler mm.
- I tillegg skal styret sørge for vedlikehold og at det alltid er vannbeholdere i rommene. Det er en plikt. Vannet må rulleres, og byttes minst en gang i året. Da snakker vi om beholdere på mer enn 1000 liter.
Prisene har steget mye siden 2022 (Vedlikeholdsrapporten[3]) og styret har derfor hentet inn nye priser på alt.
For kun å utbedre våre eksisterende vedlikeholdsproblemer (etterslepsprosjektet) snakker vi om en kostnad på rett over 13.250.000,- NOK noe som tilsvarer ca. 140.000,- NOK per husstand.
Vi har fått inn anbud fra tre ulike firma på sanering av tilfluktsrom, nye garasjer, og ny asfalt rundt garasjene og på parkeringsplasser. Her har vi gjort et stort stykke arbeid selv, og etter hvert også sammen med ABBL.
Estimert kostnad på GTA-prosjektet ligger et sted mellom 23.000.000 – 24.000.000. Dvs. nærmere 265.000,- NOK per husstand (inkl. 10% i sikkerhet og ladeboks).
Styret arbeider tett med ABBL for å identifisere den beste finansieringsløsningen for foreningen. Vi har søkt om felleslån hos tre ulike banker, men har dessverre fått avslag fra samtlige.
Avslagene begrunnes med at huseierforeninger faller utenfor bestemmelsene i borettslags- og eierseksjonsloven. Ettersom foreningen verken har felles bygningsmasse som kan pantsettes, eller legalpant (slik borettslag og sameier har), anser bankene risikoen som for høy til å innvilge felleslån.
Uansett om vi velger å gå for GTA-prosjektet, eller om vi beholder dagens garasjer og tilfluktsrom (etterslepsprosjektet) – så må vi ut med store kostnader.
- Etterslepsprosjektet: ca. 140.000,- NOK per husstand
- Vi beholder dagens små garasjer med de utfordringer det medfører, vi kommer til å ha fortløpende vedlikehold i årene fremover, vi har krav som følger med tilfluktsrommene, vi har et dårlig ladeanlegg og vi har ikke helt kontroll over strømforbruk i garasjene. Vi må opprettholde og kanskje øker felleskostnader for å dekke inn fremtidig vedlikehold og forsikring av tilfluktsrommene. Utgiftene blir mye større på lang sikt – og vi får liten verdiøkning på boligen
- GTA-prosjektet: estimert 265.000,- NOK per husstand:
- Nedenfor ramser vi opp en del positive sider ved å gå for dette alternativet
Det positive med GTA-prosjektet er at vi løser flere store utfordringer i ett.
- Vi får betongdekker i garasjene, og ikke asfalt som i dag – med fall ut av garasjen. Dette løser fuktige garasjer, råte på vegger og konstruksjon og ising utenfor garasjene.
- Nye og større garasjer (dagens standard) – som vi faktisk bruker til bilparkering!
- Flere uteparkeringer
- Mindre fremtidig vedlikehold – vi har ikke tilfluktsrom å vedlikeholde. Vi får nye garasjer med garanti og service
- Lavere felleskostnader da vi ikke trenger å sette av like mye til vedlikeholdsfond
- Lavere forsikringskostnader siden vi ikke har tilfluktsrom å forsikre og helt nye garasjer
- Ingen krav med tilfluktsrom – letter arbeidet for styret og foreningen
- Bedre ladeanlegg med kontroll over utgifter
- I dag kan vi ikke lade til spotpris – styret må fortløpende sjekket priser og endre
- I dag kan ingen andre firma overta drift – vi er låst til DEFA og CloudCharge.
- Bedre kontroll over strøm til garasjene – vi kan skille ut ladebokser og annet elektrisk. Per i dag vet vi ikke hva som trekker strøm i garasjen.
Etter en helhetlig vurdering ønsker styret og ABBL å gi en tydelig anbefaling om å vedta GTA-prosjektet.
Vi har vært i kontakt med eiendomsmeglere som mener at dette er en kostnad som vil tjenes inn ved fremtidig salg. Vi er da en av få foreningen rundt om som har nye, store, og moderne garasjer og som fortsatt har lave felleskostnader.
Vi anbefaler at alle kontakter sin bank, og ser om det er rom før økning av eget boliglån.
Medlemmene i styret har gjort dette, og kommet frem til ulike summer basert på eget lån:
- Ved et låneopptak på 270.000,- på eksisterende boliglån får vi opp priser som varierer mellom 500,- og 1400,- kr pr mnd.
- I dag betaler hver husstand inn 750,- til vedlikeholdsfondet.
- Om vi går for GTA-prosjektet, så trenger vi ikke betale inn like mye til fremtidig vedlikehold, og kan kutte 500,- kr pr mnd her.
- Basert på styrets beregning av sine lån og et låneopptak på 270.000, så vil hver enkelt betale et sted mellom 0-900,- kr mer per måned etter GTA enn de gjør i dag.
- 270.000 høres mye ut i en engangssum, men fordelt på et boliglån vil dette være en fornuftig investering.
- Går vi derimot for etterslepsprosjektet må nok felleskostnadene økes for å sikre fremtidig vedlikehold – i tillegg må vi ut med et sted mellom 140.000-150.000 for å opprettholde det vi har i dag.
Vi ønsker at dette modnes til over juleferien – så møtes vi til Ekstraordinær Generalforsamling rett over jul.
Ta kontakt om dere har spørsmål eller vil ta en prat!
ABBL v/Ole Kvigne – e-post: ole.kvigne@abbl.no
[1] https://www.skytten-huseierforening.net/referat-fra-generalforsamlinger/ – PDF fra GF
[2] https://www.skytten-huseierforening.net/referat-fra-generalforsamlinger/
[3] https://www.skytten-huseierforening.net/referat-fra-generalforsamlinger/ (Årsberetning 2022)
